Men Er Uchastkasini Sotib Olmoqchiman - Er Uchastkasining Haqiqiy Narxini Qanday Aniqlash Mumkin

2024 Muallif: Sebastian Paterson | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-16 13:54

Bozor qiymati yoki ishlatilayotgan qiymatmi?

Er uchastkalarining "bozor qiymati" haqida gapirganda nega tirnoq belgilaridan foydalanaman? Uchastkaning bozor narxini belgilashda ular odatda ma'lum (juda uzoq bo'lmagan) davrda ishlab chiqarilgan er uchastkalarining sifati, joylashishi, maydoni, foydalanish turiga o'xshash sotib olishning o'rtacha narxidan kelib chiqadi. Shunga ko'ra, bunday bitimlar qanchalik ko'p tahlil qilinsa, bizni qiziqtirgan maydon narxini shunchalik aniqroq aniqlash mumkin.

Shu bilan birga, bitimlar mulk huquqlarini, cheklovlarni va og'irliklarni o'tkazish uchun hech qanday maxsus shartlarsiz, xuddi shunday moliyaviy sxemalar yordamida amalga oshirilishi kerak.

Biroq, amalda ushbu texnikadan foydalanish har doim ham bozor kon'yunkturasi to'g'risida ob'ektiv tasavvur bera olmaydi. Bugungi kunga qadar qishloq xo'jaligi erlari bozori endigina shakllana boshladi. Umuman olganda, so'nggi 5-6 yil ichida er bilan bog'liq bitimlarning jiddiy hajmi kuzatilmoqda. Ha, so'nggi bir-ikki yil ichida juda ko'p miqdordagi mulk huquqi o'tkazildi, ammo menga ko'p sonli uchastkalarni real sotib olish va sotish narxlarini aniqlash befoyda mashq bo'lib tuyulmoqda.

Bir tomondan, xayr-ehson qilish tartibi natijasida ko'plab qishloq xo'jaligi uchastkalari egalarini o'zgartiradi, garchi aslida oldi-sotdi bitimlari mavjud. Xayr-ehson operatsiyalari, aslida, befoyda bitimlar bo'lganligi sababli, yangi mulk egasiga o'tkazilgan mulk qiymatini qanday baholash mumkin?

Ha, va er uchastkalarini sotish bo'yicha bitimlar tuzishda ko'pincha shartnomada uchastkaning kam baholangan qiymati ko'rsatilgan - birinchi navbatda kamroq soliq to'lash uchun.

Boshqa tomondan, siz ko'chmas mulk ob'ektlarini sotish bo'yicha reklama takliflarida ko'rsatilgan narxlarni boshqarolmaysiz. Birinchidan, ko'pincha, er uchastkasini sotishda ko'plab vositachilar bo'ladi, ular er uchastkasining boshlang'ich narxining 20 yoki hatto 40-50 foizini qo'shadilar. Ikkinchidan, er egalarining o'zlari ko'pincha ob'ektlarni oshirilgan narxlarda fosh qilishadi - bu pasayish uchun keyingi savdoni hisobga olgan holda. Ko'chmas mulkni 10-15 foiz chegirma bilan sotib olish, o'zini vakolatli biznesmen sifatida his qilish xaridor uchun ancha yoqimli. Uchinchidan, bozor holati tez-tez o'zgarib turadi. Eng odatiy variantlardan biri bu er uchastkalari ilgari namoyish qilingan narxlardan pastroq narxda sotilishi. Masalan, sizning er uchastkangiz yaqinida o'xshash xususiyatlarga ega bo'lgan boshqa uchastkalar mavjud,va egasi shoshilinch ravishda mablag 'kerakligi sababli ularni katta chegirmada sotishga qaror qildi.

Muayyan er uchastkalarining bozor qiymatini, er uchastkalari uchun ipoteka bozorining deyarli to'liq yo'qligini baholash qiyinligining yana bir sababi bor.

Yuqorida aytib o'tganimdek, bugungi kungacha er bozori (ayniqsa, tijorat loyihalari uchun uchastkalar, ya'ni katta maydonlar uchun) hali shakllanmagan. Muayyan hududlardagi bitimlar hajmi va ularni amalga oshirish usullari erning qiymatini aniq va xolis baholash uchun etarli bo'lgan tahlilni, ko'rib chiqishda asos bo'lishi mumkin bo'lgan tahlilni ishonchliligi bilan amalga oshirishga imkon bermaydi. ipoteka predmeti sifatida er uchastkasi qo'shimcha kafolat yoki qo'shimcha moliyaviy kafolatlarsiz …

Menimcha, ayniqsa, agar biz "bozor qiymati" degan noaniq atamani ishlatmasak, balki u yoki bu saytning "iste'mol qiymati" haqida gapiradigan bo'lsak. Agar "bozor qiymati" ma'lum bir vaqt ichida uchastkani sotish mumkin bo'lgan miqdor deb tushunilsa, iste'mol qiymatini baholashda ko'plab omillar, shu jumladan asosiylari o'rganiladi:

a) qisqa muddatli (1-2 yil) va o'rta muddatli (5 yillik) davrlar uchun har jihatdan o'xshash uchastkalarda narxlar o'zgarishi dinamikasi.

b) qo'shni hududni rivojlantirishning uzoq muddatli rejalari, ma'lum bir tuman, viloyat, federatsiya sub'ektidagi siyosiy va iqtisodiy vaziyat kabi omillarni hisobga olgan holda sayt narxlarining kutilayotgan dinamikasi. ekologik vaziyat, ma'lum bir hududdagi iqlim jarayonlari, ijtimoiy va demografik jarayonlar va boshqalar.

c) ushbu er uchastkasini rivojlantirishning turli sohalarida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xatarlarni tahlil qilish, bunday xatarlarni bartaraf etish imkoniyati va tegishli moddiy xarajatlarni hisoblash.

d) er uchastkasining rivojlanishining turli bosqichlarida likvidligini prognoz qilish.

Yuqoridagi fikrlarning har biriga javoblar taxminiy bo'lishi mumkinligiga qaramay, ularning kombinatsiyasi matematik model doirasida o'rganilganda saytning iste'mol qiymati to'g'risida juda aniq javob beradi, bu esa ruxsat etilgan maksimal daraja deb tushuniladi. pul mablag'lari, bu mablag'lar er sotib olayotganda saytni yanada rivojlantirishning rentabelligini ta'minlaydi.